1주택이어도 12억을 넘으면 그 위는 세금이 나와요

한 채를 팔면 세금이 없다는 말은 어디서 끊겨요

집을 팔기 전에 “우리는 한 채뿐이라 세금이 없을 것”이라고 말하는 집이 있어요. 찾기쉬운 생활법령정보(작성 기준 2026년 7월 15일)도 양도일 현재 국내 1주택이고 2년 이상 보유하면 양도소득세가 과세되지 않는다고 적어요.

같은 안내가 바로 이어서 끊어요. 실지거래가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 그 비과세에서 제외돼요. 한 채라는 사실만으로 통장에 찍힌 입금 전부가 비과세가 되는 그림이 아니에요.

그래서 “1주택=세금 0원”은 12억 아래에서만 성립하는 말에 가까워요. 그 위를 같은 문장으로 덮으면 글이 거짓이 돼요.

산 날짜가 2017년 8월 3일 뒤면 거주가 붙어요

보유 2년만으로 끝나는 집과, 거주도 채워야 하는 집이 갈려요. 갈림은 판 날이 아니라 산 날이에요.

2017년 8월 3일 이후에 샀고, 산 당시 그 집이 조정대상지역이었다면 2년 보유에 더해 2년 거주가 필요해요. 전세를 준 채 한 번도 살지 않은 집은, 한 채여도 이 칸을 못 넘을 수 있어요.

법령 정보가 묻는 것은 “지금 규제지역인가”가 아니라 “살 당시 규제지역이었는가”예요. 나중에 지정이 풀려도, 산 날의 꼬리표는 남아 있어요.

12억을 넘으면 차익 전부가 과세 대상이 아니에요

국세청은 고가주택을 “양도 당시 실지거래가액이 12억을 넘는 집”으로 봐요. 양도일이 2021년 12월 7일 이전이면 그 선은 9억이었어요.

과세 대상 양도차익은 전체 차익에 (양도가액 − 12억) / 양도가액을 곱한 값이에요. 15억에 판 집의 차익 전부가 과세 대상이 되는 게 아니라, 12억을 넘는 몫의 비율만 남아요.

12억 아래 구간에 해당하는 차익은 비과세로 남아요. “12억을 넘으면 집값 전부에 세금”은 국세청 산식과 다른 말이에요.

국세청 사례의 2,680만 원은 낼 세금이 아니에요

국세청이 풀어 둔 숫자는 이래요. 2022년 1월 3일에 15억에 팔고, 2006년에 8억에 샀으며 필요경비가 3천만 원이면 전체 차익은 6억 7천만 원이에요.

같은 산식으로 과세 대상 차익은 1억 3,400만 원이 돼요. 10년 이상 거주해 장기보유특별공제 80%를 같은 비율로 나누면, 과세 대상 양도소득금액은 2,680만 원이에요.

그 2,680만 원은 세액을 내기 전의 소득 금액이에요. 세율을 곱한 납부액이 아니에요. 신고가 필요하면 국세청 안내를 보세요. 이 사이트는 세무사가 아니에요.

근거

• 1세대 1주택의 양도소득세 — 찾기쉬운 생활법령정보 · 2026-07-15
• 1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산 — 국세청